Conciergerie Airbnb indépendante en micro-entreprise : faut-il la carte G ?
Lancer une conciergerie Airbnb indépendante en micro-entreprise : quand la loi Hoguet et la carte professionnelle de gestion immobilière s'appliquent, statut fiscal et cotisations.
Ménage entre deux locations, accueil des voyageurs, gestion du linge, réponses aux messages sur les plateformes : la conciergerie Airbnb séduit de plus en plus d’indépendants. Un détail change pourtant tout selon la façon dont elle est organisée, celui de savoir qui, du propriétaire ou de la conciergerie, encaisse les loyers des voyageurs.
Une activité libre, sauf sur un point précis
La conciergerie de location courte durée n’est pas, en tant que telle, une activité réglementée. Ménage, préparation du logement, accueil des voyageurs, gestion des annonces sur Airbnb, Booking ou Abritel : ces prestations s’immatriculent librement en micro-entreprise, sans diplôme ni carte professionnelle, via le guichet unique des formalités d’entreprises.
Le point de bascule intervient ailleurs : qui encaisse l’argent des voyageurs. C’est cette seule question, et non la nature des tâches effectuées au quotidien, qui détermine si la conciergerie reste une simple prestataire de services ou si elle entre dans le champ, bien plus contraignant, de la gestion immobilière réglementée.
La loi Hoguet : ce qui déclenche la carte professionnelle
La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les activités de transaction et de gestion immobilières exercées pour le compte d’autrui. Elle impose à quiconque manie des fonds appartenant à un tiers dans ce cadre, loyers, dépôts de garantie, de détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, de justifier d’une garantie financière suffisante pour couvrir les sommes détenues à un instant donné, et de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique.
Une conciergerie qui encaisse les loyers versés par les voyageurs, puis les reverse au propriétaire après déduction de sa commission, exerce une activité de gestion locative au sens strict de cette loi, exactement comme une agence immobilière classique gérant un parc de biens loués à l’année. Les exigences de garantie financière qui en découlent sont, en pratique, hors de portée d’une micro-entreprise qui démarre.
Comment rester en dehors du champ de la loi Hoguet
La grande majorité des conciergeries Airbnb indépendantes s’organisent pour ne jamais toucher les fonds des voyageurs. Le montage le plus courant : le propriétaire conserve la maîtrise de ses annonces et de ses comptes sur les plateformes, avec un accès délégué à la conciergerie pour la gestion opérationnelle (calendrier, messages, tarification), et perçoit directement les paiements sur son propre compte bancaire. La conciergerie facture ensuite ses prestations, ménage, gestion du linge, accueil, communication avec les voyageurs, sur une base forfaitaire ou au pourcentage du chiffre d’affaires généré, mais toujours sur facture, jamais par prélèvement direct sur les loyers encaissés.
Cette organisation, à formaliser dans un devis puis un contrat de prestation clair, permet de rester une simple activité de services éligible à la micro-entreprise classique, sans garantie financière ni carte professionnelle à obtenir. Elle suppose en contrepartie une relation de confiance solide avec le propriétaire, la conciergerie n’ayant aucune maîtrise directe sur l’encaissement.
Régime fiscal et cotisations
Les prestations de ménage, d’accueil de voyageurs et de gestion opérationnelle relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), catégorie prestations de services, avec un taux de cotisations sociales d’environ 21,2 % du chiffre d’affaires encaissé.
Le plafond de chiffre d’affaires du régime micro pour les prestations de services est fixé à 77 700 €, seuil à vérifier sur service-public.fr avant tout dépassement. Une conciergerie qui gère plusieurs logements en parallèle peut s’en approcher rapidement, chaque logement générant un flux d’honoraires récurrent qui s’additionne au fil de l’année.
| Poste | Micro-BIC (conciergerie) |
|---|---|
| Abattement forfaitaire | 50 % du chiffre d’affaires |
| Plafond de chiffre d’affaires | 77 700 € |
| Cotisations sociales | Environ 21,2 % du chiffre d’affaires encaissé, taux à vérifier sur urssaf.fr |
| TVA | Franchise en base sous les seuils applicables |
Le mandat de prestation : ce qu’il doit préciser
Un mandat écrit, distinct du mandat de gestion locative réglementé, protège les deux parties. Il gagne à détailler le périmètre exact des prestations incluses (fréquence du ménage, fourniture du linge, délai de réponse aux voyageurs), les modalités de facturation (forfait, pourcentage, ou combinaison des deux), et la répartition des responsabilités en cas de dégât constaté dans le logement, un point sensible dans une activité qui suppose un accès régulier à des biens appartenant à des tiers, à rapprocher des enjeux traités dans notre article sur le cumul entre statut LMNP et micro-entreprise pour les propriétaires qui louent eux-mêmes leur bien en parallèle.
Assurance : recommandée, pas toujours exigée légalement
Aucune assurance n’est légalement imposée pour une conciergerie qui reste une simple prestataire de services. Une assurance responsabilité civile professionnelle reste néanmoins vivement recommandée, car elle couvre les dommages causés au logement ou aux biens du propriétaire pendant les prestations, perte de clés, dégât accidentel lors du ménage, litige avec un voyageur. De nombreux propriétaires l’exigent avant même de signer le premier mandat, notamment pour la gestion de biens de valeur.
Se lancer : les trois premiers réflexes
Avant de signer le premier mandat : vérifier explicitement, avec chaque propriétaire, que les paiements des plateformes continueront de transiter par son propre compte et non par celui de la conciergerie, rédiger un contrat de prestation précisant le périmètre exact des tâches et la répartition des responsabilités en cas de dégât, et souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle avant la première intervention plutôt qu’après un premier incident.
Questions fréquentes
Faut-il une carte professionnelle pour lancer une conciergerie Airbnb ?
Cela dépend uniquement de la circulation de l'argent, pas de l'activité elle-même. Une conciergerie qui se limite au ménage, à la gestion du linge, à l'accueil des voyageurs et à la gestion des annonces, sans jamais toucher les loyers versés par les plateformes, exerce une simple prestation de services et n'a besoin d'aucune carte professionnelle particulière. Dès qu'elle encaisse les paiements des voyageurs pour le compte du propriétaire et les lui reverse après déduction de sa commission, elle bascule dans le champ de la loi Hoguet et doit détenir la carte professionnelle « Gestion immobilière ».
Qu'est-ce que la loi Hoguet et pourquoi concerne-t-elle certaines conciergeries ?
La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadre les activités de transaction et de gestion immobilières pour le compte d'autrui. Elle impose à quiconque manie des fonds appartenant à un tiers dans ce cadre, loyers, dépôts de garantie, de détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, de justifier d'une garantie financière suffisante pour couvrir les sommes détenues, et de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique. Une conciergerie Airbnb qui encaisse les loyers de location courte durée pour le compte d'un propriétaire entre dans ce champ, au même titre qu'une agence de gestion locative classique.
Comment une conciergerie Airbnb peut-elle éviter la loi Hoguet en micro-entreprise ?
En s'assurant que les paiements des voyageurs transitent uniquement par le compte du propriétaire, jamais par celui de la conciergerie. Dans la pratique, cela suppose que le propriétaire conserve la maîtrise de ses annonces et de ses comptes sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel), avec un accès délégué à la conciergerie pour la gestion opérationnelle, et qu'il règle ensuite la conciergerie sur facture, pour ses seules prestations de ménage, d'accueil et de gestion. Cette organisation, courante chez les conciergeries indépendantes, permet de rester une simple prestation de services éligible à la micro-entreprise, sans garantie financière ni carte professionnelle à obtenir.
Quel régime fiscal et quel taux de cotisations pour une conciergerie Airbnb en micro-entreprise ?
Les prestations de ménage, d'accueil de voyageurs et de gestion opérationnelle d'un logement relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), catégorie prestations de services, avec un taux de cotisations sociales d'environ 21,2 % du chiffre d'affaires encaissé et un plafond de 77 700 € pour rester en régime micro. Ce taux s'applique sur l'ensemble des honoraires facturés aux propriétaires, sans déduction du temps de trajet, du matériel de ménage ou du linge fourni, des charges à intégrer dans le calcul de sa grille tarifaire avant de fixer ses prix.
La conciergerie doit-elle souscrire une assurance particulière ?
Aucune assurance n'est légalement imposée pour une conciergerie qui ne manie pas de fonds et se limite à une prestation de services classique. Une assurance responsabilité civile professionnelle reste néanmoins vivement recommandée : elle couvre les dommages causés au logement ou aux biens du propriétaire pendant les prestations (ménage, perte de clés, dégât accidentel), un risque bien réel dans une activité qui suppose un accès régulier au domicile de tiers. De nombreux propriétaires l'exigent d'ailleurs avant de signer le mandat de prestation.